【マーケット情報】2015年ベイエリア・アパート市場予測

2015年初に公表した米マーカス・ミリチャップ社の調査レポートを要約すると以下の通りです。

AAA) 今後5年間で全米20-34歳のヤング・アダルト層が約1.4百万人増加し、内1百万人がアパート需要に貢献すると見込んでいる。これはすでに2014年に平均住宅ローン支払額が平均アパート家賃を超え、2015年には金利上げによりその差が拡大すると見込んでいる。アパート選考志向が強まると見る。

BBB) アパート家賃と住宅ローン支払額で最も差が大きい都市は、① マンハッタン(NYC)、② サンフランシスコ、③ サンノゼ(シリコンバレー)、④ オークランド(イーストベイ)、⑤ オレンジ・カウンティ(南加)で、月額2000ドルから4000ドルの差がある。これらの都市でのアパート投資はリスクは少ないと見ている。因みに、⑥ サンディエゴ(南加)、⑦ ロサンゼルス(南加)、⑧ シアトル(ワシントン州)、⑨ ワシントンDC、⑩ ポートランド(オレゴン州)となっている。米国中部は逆転現象で住宅販売増加によるアパート投資リスクが大きいと見ている。

CCC) 一方、各都市における2014-2015年の雇用増加数に対する2014-2015年アパート供給数で、供給不足になっている都市は以下の4都市。① インランドエンパイア(南加)、② ラスベガス、③ サクラメント、④ オークランド(イーストベイ)。特に空室率が最も低い(2.3%)オークランドでは、家賃上昇が2014年9.5%となり、全米一の上昇率となった。2015年も供給不足が続き、9.5%の家賃上昇が見込まれている。因みに、全米の平均家賃上昇率は3.0~3.5%となっている。また、大都市での供給増により、大都市の家賃上昇率が郊外のそれを下回ったことは特筆すべき点。

DDD) 2009年よりネット直利回りが一環して低下傾向にある。取引量的には、マンハッタン・サンフランシスコ・ロサンゼルス・ワシントンDCのような最上位にあるマーケット、また、クラスAがほとんどを占めていたが、今では第二・第三の市場、また、クラスB・Cまでに取引が最上位にあるそれとの直利回りの差が縮み、浸透してきている。 

EEE) 【サンフランシスコ(ペニンシュラ)】全米1位の良好なマーケット。雇用増加数は2014年の34,000人から2015年の33,400人予測と堅調。一方、新規供給数は2014年3,200戸、2015年4,000戸と限定的。家賃上昇率は2014年の+8.7%から2015年の+6.5%に鈍化。空室率も2014年末の2.7%から2015年末には3.2%へ。投資家意欲は金利上げの影響を受けないとみる。

FFF) 【サンノゼ(シリコンバレー)】全米3位の良好なマーケット。雇用増加数は2014年の29,500人から2015年の28,500人予測と堅調。一方、新規供給数は2014年4,400戸、2015年3,200戸と限定的。家賃上昇率は2014年の+10.8%から2015年の+6.8%に鈍化。空室率も2014年末の2.6%から2015年末には2.8%へ。投資家意欲は金利上げの影響を受けず、ネット直利回り4%後半から常に4%割れとなろう。

GGG) 【オークランド(イーストベイ)】全米4位の良好なマーケット。雇用増加数は2014年の29,500人、2015年も同数と堅調。一方、新規供給数は2014年1,600戸、2015年1,000戸と極小。家賃上昇率は2014年の+9.2%から2015年の+9.5%と変わらず高水準。空室率も2014年末の2.5%から2015年末には2.3%へ。大都市圏を避ける投資家が運営手腕で大都市と同等のリターンを目指す。サンフランシスコの後背地にあるイーストベイは、家賃差が1000ドル以上あることから引き続き賃借人の裁定取引が継続するものと考えます。

以上、調査レポートすべてを網羅できたわけではありませんが、要約すると、ベイエリアは限られた土地、厳しい規制等による供給不足と、SNS・IT・バイオベンチャー等に支えられたシリコンバレー周辺での雇用増加による強いアパート需要が継続するものと考えます。巷ではアップルが雇用を5万人増やすとか、グーグルが雇用を1万人増やすとか、信じて頂けるかどうかわかりませんが、景気の良い話ばかり聞こえてくるのが現実の話です。現実問題として、弊社がお薦めしているB・Cクラスの物件もほぼ数週間で買い手が決まってしまうほど、マーケットは過熱しております。Fedの金利引上げで、ややその勢いを冷やしてほしいというのが、私の本当の気持ちです。

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